Miras yoluyla veya birlikte satın alma sonucunda bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması oldukça yaygındır. Ortaklar taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamadığında, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi için başvurulacak yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Halk arasında “izale-i şuyu” olarak bilinen bu dava, hiçbir ortağın kendi iradesi dışında ortaklıkta kalmaya zorlanamayacağı ilkesine dayanır. Bu yazıda davanın nasıl işlediğini açıklıyoruz.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Paylı mülkiyette (örneğin tapuda her ortağın belirli bir payının yazılı olduğu taşınmazlarda) veya elbirliği mülkiyetinde (örneğin henüz paylaşılmamış miras mallarında) ortaklardan her biri, ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkına sahiptir. Ortaklar paylaşım konusunda anlaşamazsa, bu talep mahkeme kararıyla yerine getirilir.
Ortaklığın giderilmesi yalnızca taşınmazlar için değil, ortak mülkiyetteki taşınır mallar, örneğin bir araç için de istenebilir. Ancak uygulamada en sık karşılaşılan örnek, miras kalan evler, arsalar ve tarlalardır.
Davayı kimler açabilir?
Ortaklardan herhangi biri, payının büyüklüğüne bakılmaksızın ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Davanın önemli bir özelliği, tüm ortakların davada yer alması zorunluluğudur. Davayı açmayan ortakların tamamı davalı olarak gösterilmelidir. Ortaklardan biri vefat etmişse, onun mirasçıları da davaya dahil edilmelidir.
Miras kalan taşınmazlarda, tapuda hâlâ murisin adı yazılıysa, dava açılmadan önce mirasçılık belgesi alınarak taşınmazın mirasçılar adına intikalinin yapılması veya mahkemenin bu yönde yetki vermesi gerekir.
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesi davaları için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde ortaklar; taşınmazın aralarında bölünmesi, ortaklardan birinin diğerlerinin payını satın alması veya taşınmazın birlikte satılması gibi konularda anlaşma sağlayabilir. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava açılabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazlar için yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesindir; dava başka bir yerde açılamaz.
Ortaklık nasıl giderilir?
Mahkeme, ortaklığın giderilmesine iki yoldan biriyle karar verir:
Aynen taksim
Taşınmazın fiziki olarak bölünerek her ortağa payına uygun bir kısmın verilmesidir. Örneğin geniş bir arsa, imar mevzuatına uygun şekilde parsellere ayrılarak ortaklara dağıtılabilir. Kanun aynen taksimi öncelikli yol olarak öngörür; ancak bölmenin mümkün olması ve taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açmaması gerekir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölme taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecekse, taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve satış bedeli ortaklar arasında payları oranında paylaştırılır. Apartman daireleri gibi bölünemeyen taşınmazlarda uygulamada çoğunlukla bu yol izlenir.
Satış, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra satış memurluğu aracılığıyla yapılır. İhaleye ortaklar da katılabilir; böylece ortaklardan biri taşınmazı satın alarak mülkiyeti tek başına elde edebilir.
Dava süreci
- Arabuluculuk: Ortaklar arabulucu önünde anlaşmaya çalışır.
- Dava açılması: Anlaşma sağlanamazsa, tüm ortaklar davalı olarak gösterilerek dava açılır.
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazda keşif yapar; bilirkişi taşınmazın değerini ve aynen taksimin mümkün olup olmadığını tespit eder.
- Karar: Mahkeme aynen taksime veya satışa karar verir.
- Satış: Satış kararı verilmişse karar kesinleştikten sonra ihale yapılır ve bedel paylaştırılır.
Dava masrafları
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, kural olarak ortaklar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan ortağın tüm masrafları tek başına üstlenmesi söz konusu değildir. Bu, davayı açma konusunda tereddüt eden ortaklar için önemli bir husustur.
Davaya alternatif yollar
- Ortaklar arası satış: Ortaklardan biri, diğerlerinin paylarını anlaşarak satın alabilir.
- Birlikte satış: Ortaklar, taşınmazı serbest piyasada birlikte satarak bedeli paylaşabilir. Bu yol, ihale yoluyla satışa göre çoğu zaman daha yüksek bedel elde edilmesini sağlar.
- Payın satılması: Paylı mülkiyette ortak, kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir. Bu durumda diğer ortakların kanundan doğan önalım (şufa) hakkı bulunduğu unutulmamalıdır.
Özetle
- Ortaklardan her biri, payının büyüklüğüne bakılmaksızın ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ve tüm ortaklar davaya katılarak görülür.
- Mahkeme, mümkünse aynen taksime, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
- Dava masrafları ortaklar arasında payları oranında paylaştırılır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Ortaklığın giderilmesinde taşınmazın niteliği ve ortaklar arasındaki ilişkiler sonucu etkilediğinden, hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Dayanak mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 642, 698, 699, 732; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4, 12; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B.
← Tüm makaleler