Yasal Sınırı Aşan Kira Artışı Talebi Karşısında Kiracının Hakları

Her yeni kira döneminin başında ev sahibi ile kiracı arasında en sık yaşanan anlaşmazlık, kiranın ne kadar artırılacağı konusudur. Ev sahibinin kanunun izin verdiği oranın üzerinde bir artış talep etmesi hâlinde kiracının bu talebi kabul etme zorunluluğu yoktur. Bu yazıda yasal sınırın nasıl belirlendiğini, böyle bir talep karşısında kiracının haklarını ve izlenebilecek yolları açıklıyoruz.

Kira artışının yasal sınırı nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesiyle sınırlandırılmıştır. Buna göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran, TÜİK tarafından her ay açıklanan enflasyon verileriyle birlikte belli olur.

Bu kural emredici niteliktedir. Kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran, örneğin “her yıl %50 artış” kararlaştırılmış olsa bile, yasal sınırı aşan kısım geçersizdir. Konut kiraları için bir dönem uygulanan %25’lik üst sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; bugün geçerli olan tek ölçü TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır.

Örnek: Kasım 2026’da yenilenen kira sözleşmeleri için açıklanan azami artış oranı %31,23’tür. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir konutun kirası, yeni dönemde en fazla 26.246 TL’ye çıkarılabilir. Kendi sözleşmeniz için, kira yılınızın yenilendiği aya ait oranı esas almanız gerekir.

Sözleşmede artış maddesi yoksa ne olur?

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa ev sahibi kirayı tek taraflı olarak artıramaz. Bu durumda yeni kira bedeli ya tarafların anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla belirlenir. Hâkim de beş yıllık süre dolmadıkça TÜFE ortalamasını aşmayacak şekilde hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Uygulamada kiracıların büyük bölümü yasal oranda artışı kendiliğinden ödediğinden bu konu genellikle uyuşmazlığa dönüşmez.

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış istiyorsa ne yapılmalı?

1. İletişimi yazılı yürütün. Ev sahibinin artış talebini ve sizin cevabınızı mesaj veya e-posta gibi kayıt altında kalan yollarla iletin. Olası bir uyuşmazlıkta bu yazışmalar önemli bir delil olur.
2. Yasal oranda artırılmış kirayı ödemeye devam edin. Kiracı yalnızca kanuna uygun kira bedelinden sorumludur. Ödemeleri banka aracılığıyla yapın ve açıklama kısmına hangi aya ait kira olduğunu yazın. Ödemeyi aksatmamak, ileride tahliye riskini ortadan kaldırmanın en önemli adımıdır.
3. Ev sahibi ödemeyi kabul etmezse tevdi yoluna gidin. Ev sahibi hesabını kapatır veya ödemeyi reddederse, kiracı sulh hukuk mahkemesine başvurarak bir tevdi yeri belirlenmesini isteyebilir. Bu yerde yapılan ödeme, kira borcunu ifa etmiş sayılmanızı sağlar.
4. Baskı altında belge imzalamayın. Artış talebi sırasında önünüze konan yeni sözleşme, senet veya tahliye taahhütnamesi ileride aleyhinize kullanılabilir. İmzalamadan önce hukuki destek almanız yerinde olur.
5. Fazla ödenen tutarların durumunu değerlendirin. Yasal sınırı aşan artış kısmı geçersiz olduğundan, bu kısım için yapılan fazla ödemelerin geri istenmesi genel kural olarak mümkündür. Talebin dayanağı ve zamanaşımı açısından somut durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Ev sahibi bu nedenle kiracıyı tahliye edebilir mi?

Hayır. Kanunda tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmıştır ve yasal sınırın üzerindeki bir artışı kabul etmemek bunlardan biri değildir. Ancak kiracının yasal kira bedelini zamanında ödememesi farklı bir durumdur. Kira ödenmezse ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilir; bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması da kira döneminin sonunda tahliye davası açılmasına imkân verir. Bu nedenle yasal bedelin düzenli ödenmesi büyük önem taşır.

Bunun dışında ev sahibinin kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı gibi kanunda sayılan sebeplerle tahliye talep etmesi mümkündür. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. On yıllık uzama süresinin sona ermesi hâlinde ise ev sahibi, kanundaki süreye uyarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Ev sahibinin başvurabileceği yol: kira tespit davası

Ev sahibinin kira bedelini artırmak için başvurabileceği hukuki yol, kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu davada uygulanacak kural, kira ilişkisinin süresine göre değişir:

• Beş yıl dolmamışsa: Mahkemenin belirleyeceği artış da TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi dava yoluyla da yasal sınırın üzerinde bir artış elde edemez.
• Beş yıl dolmuşsa: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve TÜFE ortalaması dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu dönemde kira, piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.

Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; taraflar arabulucu önünde anlaşamazsa dava yoluna gidilebilir. Ayrıca mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da ev sahibinin bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması gerekir.

Özetle

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez; aksine sözleşme hükümleri sınırı aşan kısım bakımından geçersizdir.
• Yasal oranın üzerindeki artış talebini kabul etmek zorunda değilsiniz; ancak yasal oranda artırılmış kirayı düzenli ödemeye devam etmelisiniz.
• Yüksek artış talebini reddetmek tek başına bir tahliye sebebi değildir.
• Ev sahibi kirayı yasal sınırın üzerine ancak beş yıl dolduktan sonra, arabuluculuk ve kira tespit davası yoluyla çıkarabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Kira oranları her ay güncellendiğinden, somut uyuşmazlığınızda güncel mevzuat ve içtihat çerçevesinde hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Dayanak mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344, 345, 347, 350, 352, 355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B.

Bu yazı Av. Yunus Emre Doğan tarafından hazırlanmıştır.